דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות ליוקר הדיור

דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות - כאשר ההשקעה המניבה והבטוחה ביותר היא דירה להשכיר, אין להתפלא כי רוב הדירות בישראל נמצאות בידיהן של משקיעים בעלי למעלה מ-3-4 דירות ולא בידיהם של אזרחים אשר מעוניינים בבית אחד, למחייתם. יחדיו עם מסחר בדירות, מיסוי גבוה על קניית דירה, חוסר מיסוי מספק על השכרת דירות ועלייה בחוסר השיוויון הכלכלי בישראל - דירות הפכו להיות מצרך נדיר, כזה השמור לסוחרים ואנשי עסקים הרואים בהן עסק מניב, ולווא דווקא לאזרחים מן המניין אשר רק מעוניינים בקורת גג שתהיה שלהם.

חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים - אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלווה כספים, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה; השקעה במניות בבורסה, קניית אג"ח מדינה או קונצרני, שמירת הכסף בבנק או בתוכנית חסכון. ואולם, האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הכסף כפיקדון בבנק אינם יעילים בישראל. השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון ועמלות ניהול גבוהות בישראל. אם כך, האפיקים האטרקטיביים בפני המשקיע הישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעהבמניות בחו"ל דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. בדומה לה, השקעה בסחורות הינה רבת סיכונים. ועל כן, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן.ההשקעה בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן וכך מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות. [14][15]

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים) - המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות. החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות. במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים^[5]. 

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים( - לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבלנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעקבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [16] 

מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה - כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי גבוהים יותר ויותר. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה ^[6]. דברים אלו נשמעים גם על ידי ד"ר ירון זליכה, המתריע על המצב בו בנק ישראל שומר על ריבית נמוכה אשר עוזרת לו לקנות מט"ח וכתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. עקב כך יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות. ^[7]

גידול באי השוויון הכלכלי  - בעשורים האחרונים גדלו מאד הפערים הכלכליים בישראל. בתוך כשני עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות השוויוניות ביותר לאחת המדינות המערביות בעלת הפערים הגדולים ביותר. יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן גלובליזציה, אי שוויון בהשכלה, אי שוויון בתחבורה שחיתות ובעיות הקשורות בשוק ההון כגון כלכלה ריכוזית, מיסוי רגרסיבי ועוד.  בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון. כך, קבוצה של מיעוט קטן בעלת כסף רב משקיעה בנדל"ן. בצורה זו קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  במקביל, השכר הראלי של רוב האולכוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הראלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף הבא.  

משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים  - סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם אם בכלל הם בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה. עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ראליים עבור רוב האוכלוסייה.  הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ולכן יוצר גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

מיסוי  - בפשטות - כמחצית ממחיר הדירה שאתם קונים מורכב מיסוי^[8]. שלטונות המדינה גובים מיסים רבים בתהליך ההקמה של דירה: מס רכישה על קרקע, מס שבח, היטל השבחה,אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז וצנרת, ומיסים רבים הן על הבנייה והן על חומרי הבנייה. כך לדוגמא, דירה שמחירה מליון שקלים, תעלה ללא מיסים רק חצי מליון שקל.  

מסחור בעובדים זרים  - נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי מחסור בעובדים זרים בענף הבניין גורם להאטת הבנייה ולייקור הדיור. בובליל טוען כי בעבר היו 80,000 עובדים זרים בענף אך בשנת 2010 נשארו רק 8,000 עובדים. דבר זה מקשה על בניית 40,000 דירות בשנה שהן היעד של שר השיכון כדי להגדיל את היצע הדירות.[17]