בעיות הקשורות לאופי התנהלות מוסדות הבנייה בישראל

בעיות הקשורות לאופי התנהלות מוסדות הבנייה בישראל

שמענו רבות, אפילו מראש הממשלה, על אחריותו של המגזר הציבורי בישראל (רשויות השלטון ועוד) למצוקת הדיור בישראל. על הסחבת בבירוקרטיה אשר מביאה לעיכובים בבנייה, מונופולים של ארגונים על קרקעות, מכרזים ושחיתויות ועוד האשמות. לא נוכל לדעת מה נכון ומה לא, אבל דבר אחד בוודאות ניתן לדעת - ככל שהמנגנון הציבורי בישראל יתפקד חלק יותר, כך כולנו נזכה לדיור איכותי וזול יותר.

מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית - הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון ^[2]. לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.^[3]

יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון - החברה להגנת הטבע טוענת כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו מבצע בשנתיים האחרונות מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טוווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [10] 

מונופול של המדינה על הקרקע - קרקע כאמור, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. זהו מונופול. הטענה הכלכלית לגבי מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף [11] 

בעיות בירוקרטיות - לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקום ה-121 בעולם במתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש^[4].   לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים. מתנגדים לנתניהו כמו חבר הכנסת דב חנין, החברה להגנת הטבע וארגוני סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיקוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבלנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר. במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שמעוניין לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. כמו כן, העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בנייה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חוסר השקיפות והשחיתות תורמים לעליית מחירי הדיור. 

מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל - נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים[13]